纵观2019年资本市场物业板块，共有12家物管公司以IPO或者借壳的方式登陆资本市场。    

    这是自2014年彩生活作为第一家物管公司上市以来物管行业上市最活跃的一年。与此同时“大鱼吃小鱼”的并购事件也异彩纷呈，各大物管参与方都争取在规模上发力，例如招商物业并购借壳中航善达、龙湖集团拟收购绿城服务10%的股份等。

    在第3个十年，物业服务行业由传统服务向现代服务业转型升级的步伐正在加快，这个物业新时代的“春天”将迎来哪些故事？

    为此我们专访到上海景瑞物业管理有限公司总经理陶敏，以期对景瑞物业以及整个物业管理行业的发展方向有了更为全面的了解。

疫情在转变对物管人的印象

    1、疫情对物业管理带来哪些挑战？

    这次新冠疫情来势汹汹，很多行业都面临巨大挑战，物业作为社区防疫一线的责任担当，在这次战“疫”过程中也彰显了自身的价值。

    这次疫情给了物业行业一个向业主、社会展示自己的机会。疫情爆发之后，我们除了按照各级防疫要求严防死守，还利用微信群、朋友圈、公众号、微博、抖音等宣传渠道大力宣传疫情防护知识以及物业为了守护业主安全所作出的努力和措施：门岗检测体温、出入登记、提供无接触快递架、电梯消杀、配置废弃口罩回收桶、对隔离业主提供送菜上门和代扔垃圾服务等等。

    大量宅在家里的业主从没有像现在这样关注自己的社区物业在为自己做什么保障，很多物业公众号、抖音号的关注和阅读在看量都急剧上升。我们应该抓住这个机会，向业主、社会尽可能多的展示自己，获得他们的认同。

    这次疫情给了物业行业一个赢得尊重的机会。物业行业作为民生行业，根在基层，天天与业主接触，我们需要获得业主的尊重，才能更好地生存和开展工作。人民日报旗下“人民智播报”刊发《第一道防疫防线，有他们在“逆行”牢守》，被朋友圈刷屏，物业人的逆行坚守感动了业主和社会，物业人的价值在社会层面被认可，赢得了大家的敬意和尊重。

    这次疫情给了物业行业一个深度思考的机会。这次疫情，大家都被隔离在家，物资消耗后如何补充是横亘在每个人面前的难题，而线上购买是最省心省力的做法。这就给了我们物业行业一个深度思考的机会：如何实现线上线下的信息化转型升级？如何打造“智慧社区”？这不仅是关系到企业长远发展的重大问题，还关乎到企业抗风险能力以及未雨绸缪的应对能力。

    当前疫情虽然严重，然没有一个冬天不会过去，没有一个春天不会到来，相信我们所有物业人一定能履行好守土有责、守土担责、守土尽责的担当，共同打赢这场生命保卫战！

    2、说到物业管理，许多人首先想到的就是维权，尤其是在涉及到住宅管理时。您觉得这种观念到何时才能出现根本性的转变？

    陶敏:这个问题可以从三个不同的维度来回答。

    首先，物业管理的服务水平能够体现出自己的专业度，并得到普罗大众的认可；

    其次是健全的法制环境。目前，制度的设置上，还存在许多漏洞，如果能弥补这些不足之处，加强法制监管，大众对物业根深蒂固的观念也会有所改变。

    最后，业主们对物业管理价值的认定，存在一定的偏差。在大家的印象中，觉得既然自己交了物业管理费，就应该享有物业管理的服务。可是实际上，物业管理管的是公共建筑、公共区域、公共秩序和公共环境。

    其实业主和物业之间之所以会有矛盾，是因为在一开始的时候，开发商没有尽到应有的责任。等到问题浮出水面，业主只能寻求物业来维护自己的权利。当物业无法满足业主的需求时，业主往往会以不缴纳物业管理费的方式与物业形成对立的局面，冲突进一步加剧。

    想要大众转变观念，需要的是时间。如果物业能够提高自己的服务水平，法律制度进一步完善，业主也有着很强的法律意识，此类问题也就迎刃而解了。

物管行业的竞争本源

    3、2019年物业管理行业的大事件，说明这个市场正在发生怎么样的变化？

    陶敏:物业行业越来越受到资本的青睐，因为物业的收入下限是固定的，是一种增量的发展方式，这意味着它拥有巨大的发展潜力。

    同时，在现有的市场环境下，物业管理行业的竞争也必然加剧。许多企业唯恐被时代所抛弃，纷纷圈地找项目、谈合作，以抢占市场先机，这也使整个行业呈现出欣欣向荣的局面。

    但市场的竞争归根结底是人才的竞争，许多企业都非常重视对人才的挖掘。公司在走上快速扩张之路以后，有了足够多的人才，必然会促进公司内部组织架构的调整，对管理系统进行智能化升级。科技赋能使企业能够提供更多优质的管理，拓展更为广泛的业务版图。

    物业管理作为一种现代服务业，所涉及的范围之广，令人感到震惊。无论是住宅、学校，还是医院，甚至是不食人间烟火的寺庙，都能看到物业管理的身影。涵盖范围广，就需要有相应的高质量服务与之相匹配。因而，专业化、精细化的运营势在必行。

    目前，智慧物业是一个很火的概念。之所以会如此，是因为它是传统的物业管理升级的方向，给这个行业提供了足够大的想象空间。

    4、智慧物业有多大的应用场景？

    陶敏：智慧物业涵盖的面很广，单是内部管理系统就包括OA系统、NC系统、财务管理系统，所有的项目数据也需要借助高科技的力量来实现集约化的管理。有了这一整套系统，就能减小管理的难度。比如小区内的停车位的收入，在短时间内就能获取到数据，这也减少了人力成本的投入。

    另外，智慧物业也可以为客户提供更为精准的服务，比如小孩儿的托管、年轻人的旅游需求等服务，一些专属的服务不断地被实现。智慧物业的发展在未来必然会对整个行业产生颠覆性的影响。

    随着科技的发展，机器人将会逐渐地取代人工，但是这还需要一个过程。在住宅方面，高端服务还是由人工来完成的，毕竟机器人无法理解人性，不能提供提供贴心、周到的服务。

景瑞物业的发展期待

    5、“强者恒强”在物业行业也愈发明显，对于中小规模的物业企业该如何选择合适的发展路径？

    陶敏：物业管理行业的集中度是在不断地加强的，但这个市场将会更加细化。

    比如有专门管理学校或者是医院的，甚至是管理物流仓储的。在这种情况下，中小企业的生存现状虽然不容乐观，但只要能通过提供更好的服务来赢得口碑，走垂直化的道路，也是有很大的发展空间的。因为中国现在处于消费升级的阶段，老百姓希望自己所获取的服务性价比高，而且能体现出品牌性。

    中国物业管理行业协会为了让这个行业能够实现更健康的发展，制定了许多行业标准。这些标准对头部企业和中小企业，都能起到很好的规范作用。

    6、对于未来的市场发展，景瑞物业有哪些期待？

    陶敏： 2019年，对于景瑞物业来说，是一个特殊的年份，我们将之定义为新发展的一年。因为在这一年中，景瑞物业注入了新鲜血液，获取了许多优质的新项目，企业发展速度也很快。

    为了完成我们的目标，景瑞物业会一如既往地坚持着定制化的运作模式。针对不同的客户群和不同的项目，提供一些定制服务，保证服务质量。

    景瑞物业立足于城市化的发展，致力于成为一个综合服务提供商。在办公公寓、酒店式公寓、学校、医院等方面，提供一些辅助性的服务。企业规模越大，议价能力也越强，这样才有利于企业的长远发展。我们希望项目中的住宅和非住宅的比例相差不那么悬殊，控制在一个合理的比例范围内，但仍旧会以住宅为主。

    当然，景瑞物业也会做一些突破性的尝试。物业管理的优势在于通过平台化的运作，能够有效地整合资源。比如社区中有许多小孩，就可以在暑期的时候，把他们组织起来去做不同类型的夏令营。此外，景瑞物业深耕行业二十多年，沉淀出许多比较有特色的服务，这些服务也是需要我们传承下去的东西。

    据数据统计，估算 2030 年物业行业管理面积达 297 亿平，收入规模将超过 2 万亿。但行业基本面逻辑较为确定“短期看地产关联公司销售面积，长期看品牌价值”。

    短期内，行业仍然以跑马圈地、提高市占率为主，龙头企业可能伴随着向低能级或区域性物业渗透，或者依托母公司资源向非住宅等领域渗透。长期来看，在规模效应的红利消失之后，具有良好品牌价值的企业有望脱颖而出，保持较好市场化拓展能力和盈利能力。

    当然在规模之外，谁能以服务优势赢得市场信任，谁将掌握未来10年的主动权。